Magyarországon szorul a hurok – A befektetőknek ideje külföldre nézni...

Budapesti ingatlanpiac ma – stagnálás és bizonytalanságok

Ha ingatlanbefektetésen töröd a fejed, valószínűleg te is érzed, hogy a magyar piacon egyre több a kérdőjel. Az elmúlt években rendkívül megdrágultak a lakások, de közben erősen visszaesett a tranzakciók száma és sok a gazdaságpolitikai kockázat. E közepette érdemes megnéznünk – sok konkrét adattal alátámasztva – hogy Budapesten és Pest megyében milyen változások történtek, hogyan alakultak az árak és a bérleti hozamok, és milyen hatások érik a piacot (pl. árstop-szerű intézkedések, magas infláció, keresletcsökkenés). Ezt követően részletesen összevetjük a helyi kilátásokat a külföldi ingatlanpiacok lehetőségeivel – főleg a Certus-Nova által kínált alternatívákkal Németországban, Ausztriában, Spanyolországban, Olaszországban és az Egyesült Arab Emírségekben. Megmutatjuk, hogy devizában, stabilabb piacokon akár ugyanolyan vagy magasabb hozamot érhetsz el, miközben elkerülheted a forint- és szabályozási kockázatokat – mindezt pedig a Certus-Nova szakértői segítségével könnyebben megvalósíthatod.

A cikkben hivatkozunk hivatalos statisztikákra és elemzésekre (KSH, Eurostat, ingatlanportálok), amelyek alátámasztják a jelenlegi trendeket. A következőkben tehát alaposan körbejárjuk a téma minden oldalát, hogy te befektetőként megalapozott döntést hozhass.

A budapesti ingatlanpiac állapota

A hazai ingatlanpiacon évek óta komoly áremelkedés ment végbe, de a fordulat már tetten érhető. A KSH adatai szerint 2023-ban a teljes lakáspiac árszintje éves szinten 5,8%-kal haladta meg a 2022-es szintet. (Ez belesűríti a használt és új lakásokat is: a használt lakások ára 5,0%-kal, az új lakásoké 11,5%-kal nőtt év végéhez képest.) Ugyanakkor itt érdemes megjegyezni, hogy mindkét érték elmaradt a korábbi évek kétszámjegyű növekedési ütemétől – vagyis bár még mindig drágulásról beszélünk, a gyorsulás megtorpant.

Jelentősebb változás azonban nem az árakban, hanem a forgalomban történt. A KSH 2023. egészére vonatkozó statisztikája szerint az ingatlanadások száma 25%-kal esett vissza az előző évhez képest. A 2022-es éves 14%-os csökkenést (a korábbi évek rekord magas adásvételei után) tehát még nagyobb zsugorodás követte, bár 2023 utolsó negyedévében volt egy kis fellendülés is. Összességében azonban 2023-ban negyedév negyedév után kevesebb lakás cserélt gazdát az előző évhez viszonyítva: például 2023 első negyedévében a tranzakciószám 41%-kal, második negyedévben 31%-kal csökkent 2022-höz képest. Ez a mérsékelten emelkedő árak mellett visszaeső keresletet mutat.

Budapesten és Pest megyében szintén jelentős változások történtek. A budapesti piacra jellemző, hogy itt minden negyedik-harmadik eladás zajlik az országban. 2024 első negyedévében egy új építésű lakás átlagos ára a fővárosban 71,3 millió Ft volt, ami 8,5 millióval magasabb az egy évvel korábbinál. Ez alapján a négyzetméterár 2024 Q1-ben megközelítette az 1,5 millió Ft/m²-t a fővárosban. (Például a legdrágább budapesti új építésű lakások a XI. kerületben 1,9 millió Ft/m² körüliek voltak már akkor.) A használt lakások esetében a KSH statisztikája szerint 2024 első negyedévében átlagosan 49,2 millió Ft-ba került egy fővárosi eladás, és ekkor az átlagos négyzetméterár 918 ezer Ft/m²-re emelkedett (ami 33 ezer Ft-tal több a 2023-as átlaghoz képest). Összességében tehát Budapesten még mindig nagyon drágák a lakások: a KSH összevont adatánál maradva Budapesten 2023-ban átlagosan közel 1,3–1,5 millió Ft/m²-t fizetett a vevő egy új építésű lakásért, míg az országos átlag ennél jóval alacsonyabb (országosan a 2024 első negyedéves átlagár 918 ezer Ft/m² volt a használtaknál, ami épphogy nem érte el a 2023-as országos átlagot). 

A statisztikák más aspektusban is megmutatják, hogy az országos ingatlanszektor kissé lelassult. Az újlakás-építések száma is csökkenést mutat: 2024 első három negyedévében mindössze 8 709 új lakás került átadásra, ami 19,4%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál. Budapesten különösen sok volt a visszaesés: a fővárosban 14,6%-kal kevesebb új lakás készült el 2024 első kilenc hónapjában, mint 2023 azonos időszakában. A csökkenő átadások mellett az engedélyezések számában is ellentmondások tapasztalhatók: bár 2024 harmadik negyedévében jelentősen emelkedett a kiadott építési engedélyek száma (+39%), az első három negyedév összességében 2,3%-os visszaesést mutat. Különösen Budapesten zuhant az engedélyek száma: 33,5%-kal kevesebb engedélyt adtak ki 2024-ben, mint 2023 első kilenc hónapjában. Ebből is látszik, hogy az új kínálat bővülése jelenleg nem képes lépést tartani a csökkenő kereslettel, ami idővel nyomást gyakorolhat az árakra (egy-két év múlva kevesebb kész új lakás érkezik a piacra).

Összefoglalva: Budapesten az elmúlt másfél-két évben nőttek ugyan az árak, de a piac fékeződni látszik. A tranzakciók száma erősen csökkent, az új és használt lakások ára is lassuló ütemben emelkedik. Az alacsonyabb forgalom miatt a kínálat és kereslet egyensúlya ingadozhat, ráadásul az új építés is döcög. Ezek együttese a bizonytalanságot fokozza. Számszerű összehasonlítás: érdemes lehet megvizsgálni a budapesti és néhány külföldi főváros (pl. Berlin, Bécs, Madrid, Róma, Dubai) átlagos négyzetméterárait és bérleti hozamait egy táblázatban. Például a legfrissebb adatok szerint Berlinben körülbelül 5 300 €/m² körüli az átlagos lakásár, míg Budapesten mindössze kb. 2 400 €/m² (2 419 €). Ez mutatja, hogy euróban számolva a budapesti árak alacsonyabbak, viszont a bérleti hozamokat is figyelembe kell venni (ezekről később lesz szó).

Gazdaságpolitikai kockázatok

Az elmúlt időszakban a magyar kormány több olyan lépést is kilátásba helyezett, amelyek komoly bizonytalanságot okoznak a lakáspiacon. Az egyik ilyen a kereskedelmi árrésstop-mozgalom kiterjesztése: eredetileg az alapvető fogyasztási cikkek árára vetettek ki profitmaximáló korlátokat, de a nemzetgazdasági miniszter beszámolója szerint a lakáspiacra és az építőanyagokra is indokolt lenne kiterjeszteni az "árrésstop" jellegű szabályozást. Magyarul: az állam akár megszabhatná az ingatlanügyletek vagy a közvetítők díjainak maximális mértékét. Nagy Márton ugyanis nyilatkozta, hogy a lakáspiacon is célszerű lehet ilyen eszköz, akár hosszabb távon is életben tartani a profitmaximumot. Ez egyelőre csak megelőző szándéknyilatkozat, de jelezte, hogy a kormány kézben tartaná a lakáspiacot.

Egy másik ötlet – aminek jövőbeli kimenetele még bizonytalan – hogy bizonyos településeken megtiltsák, hogy "külsősök" (azaz nem helyi lakosok) vegyenek ott ingatlant. Navracsics Tibor (közigazgatási miniszter) beszámolója szerint a Balaton környékén, a budapesti agglomerációban és néhány más növekvő településen olyan törvényt készítenek elő, amely konkrétan tiltana ingatlanvásárlást azok számára, akik nem ott élnek. A védett területeken a nem helyi vevőknek eleve nem lenne joguk vásárolni. Ilyen "szabályozási tilalmak" felvetése alapjaiban ingathatja meg a befektetők bizalmát: ha holnap elveszik a jogot, hogy eladj egy ingatlant, vagy korlátozzák, ki vehet, az szigorúan csökkenti a piac likviditását. Ráadásul a tervezet szerint még az elővásárlási jog kiterjesztése vagy a lakcímhez kötés bevezetése is szóba került. Tehát jelenleg láthatóan olyan törvénykezési irányok is napirenden vannak, amik nemzetközi összehasonlításban is szokatlanul kemények lehetnek. Ezek mind növelik a politikai kockázatot: soha nem tudhatjuk pontosan, milyen új korlátozást, profitmaximot vagy adót vethetnek ki holnap a lakáspiacon.

Ezek a döntések alapjaiban változtathatják meg a játékszabályokat. Például ha valóban betiltanák bizonyos településeken a külföldiek vásárlását, ott masszívan zuhanna a kereslet (főleg a befektetők oldala esne ki), ami hosszabb távon az árak növekedését is gátolná. Hasonlóan a várható profitmaximáló intézkedések (árrésstop) is visszavethetik a kínálati oldali aktivitást: építeni, fejleszteni egyáltalán nem éri meg, ha a végén erősen korlátozzák a nyereséget. (Talán nem véletlen, hogy a kereslet már most is visszaesett – az ingatlan.com elemzői is kiemelik, hogy a befektetési céllal vásárlók visszafogtak az elmúlt hónapokban, részben a bizonytalan szabályozási környezet miatt.)

Összefoglalva: a kormány részéről nem várható kiszámítható, piaci alapú politika az ingatlanokat illetően. Állami beavatkozások kiterjesztése, árréslimit, tiltások – ezek erősen növelik a politikai kockázatot. Egy ilyen környezetben könnyen előfordulhat, hogy a piac sérül (például megnő az eladási idő, vagy a fejlesztők teljesen kiszállnak). Egy befektetőnek mindenképp számolnia kell azzal, hogy a törvényhozás egy új ötlettel még rosszabbá teheti a helyzetet – ezért is érdemes lehet diverzifikálni a befektetéseket olyan piacokra, ahol az állami politika kiegyensúlyozottabb vagy a döntéshozók kevésbé avatkoznak be drasztikusan.

Makrogazdasági kockázatok – infláció és valuta

A gazdaságpolitikai tényezők mellett a makrogazdasági környezet is erős bizonytalanságot hoz. Magyarországon az infláció ma az EU egyik legmagasabbika. Az uniós adatok szerint 2024 decemberében az EU átlaginfláció mindössze 2,7% volt, az eurózónában 2,4%, ezzel szemben Magyarországon ugyanebben az időpontban 4,8%-os volt a harmonizált infláció (HICP) – vagyis ennyivel drágultak az árak a base-hoz képest, ami Románia után a második legmagasabb érték volt az EU-ban. (A magyar KSH által számított fogyasztói árindex ennél is magasabb, 2023 végén 25% körüli csúcsot ért el, és 2024 során értelemszerűen tovább növelte a megélhetési költségeket.) A lényeg: a forint reálértéke folyamatosan csökken, és ez komolyan ronthatja a hozamok vásárlóerejét. Ha egy ingatlanbérlésből származó hozam éves szinten mondjuk 5-6% körül van, akkor ennek a befektetésnek a reálhozama nulla vagy akár negatív lehet, ha az infláció 20% feletti marad. Ez alapjában csökkenti a befektetések vonzerejét. (Néhány gondolat: 2024-ben a magyar jegybanki alapkamatszint több éve nem látott magasságban, 13% körül állt, mire az év végén kezdett csak kicsit mérséklődni. Ez a magas kamatkörnyezet is drágává teszi a hitelezést, így sokkal kevesebb a vásárlóerő a lakásvásárlásokra. Ugyanakkor ha a befektetők hasonló nyereséget akarnak, sokan állampapírba menekültek, ahol a hozamok – főként a hosszabb lejáratú kötvények esetén – jelenleg nagyjából 7–9% körül mozognak. Az Ingatlan.com elemzése is rámutatott: az ingatlanbérletből elérhető hozam sokkal alacsonyabb, mint a jelenlegi állampapír-hozamok, tehát sok befektető inkább a biztonságos állampapírt választja.)

Devizakockázat: fontos különbség, hogy a budapesti ingatlanbefektetés forintban történik, míg a külföldi piacok többsége euróban (vagy Dubai esetén amerikai dollárban/dirhamban) számol. A forint hosszú távon gyengült az euróval szemben: 2024-ben például a HUF/EUR árfolyam éves alapon mintegy 7%-ot romlott. Ez azt jelenti, hogy ha például a közeljövőben egy euróban denominált külföldi ingatlan értéke nem változik, akkor a forinthoz viszonyított értéke növekszik – másrészt egy forint alapú befektető euróárfolyam-csökkenés miatt gyakorlatilag "veszíthet" a befektetés értékéből. Konkrétan, ha most van pl. 300 M Ft-od és ingatlanba fektetsz, az eszköz nemzetközi értéke automatikusan csökkenhet a forintgyengülés miatt (hasonlóan ahhoz, mint amikor devizahitelt vettél fel forintban, és a törlesztő nőtt az árfolyam miatt). Aki devizában, euróban vagy dollárban fektet, mérsékli ezt a kockázatot. A Certus-Nova által kínált piacok (pl. Németország, Ausztria, Spanyolország) fővalutája az euró, amit az elmúlt években stabilnak láttunk az eurózóna jegybanki politikájának köszönhetően. Az EAE vonatkozásában a dubai dirham is kvázi kötött az amerikai dollárhoz, tehát ott is kiszámíthatóbb a valuta alakulása.

Összegezve: a makrogazdasági kockázati tényezők (magas infláció, forint gyengülése, magas kamatszint) mind rontják egy forintalapú ingatlanbérleti üzlet reálhozamát. Ezeket a kockázatokat a külföldi befektetéseknél részben elkerülheted (mert ott erősebb deviza van, és az infláció ott általában alacsonyabb), így egy okosan diverzifikált portfóliónál számolni kell ezekkel is.

Itthon elérhető hozamok és kockázatok

Mielőtt azonban elköteleznéd magad egy hazai lakásvásárlás mellett, nézzük meg, milyen hozamokra számíthat egy befektető Budapesten vagy Pest megyében jelenleg. Az ingatlanok bérbeadásából várható éves bruttó bevételarányos hozam (ami azt mutatja meg, a befektetett tőke hány százaléka térül meg éves bérleti díjjal) most Budapesten 5–6% körül alakul. Az ingatlan.com augusztusi adatai szerint a 2023-as évben átlagosan 5,6% volt ez a hozam a fővárosban. Ez ugyan növekedett az előző éves ~5,0%-ról, de még mindig elmarad a 2018-as, mintegy 6,7%-os szinttől. Érdekesség, hogy kerületenként nagy eltérések vannak: míg egyes külső kerületekben akár 8–10%-os bruttó hozamot is el lehet érni (ezeket olyan területek adják, ahol a lakásárak alacsonyak és a bérleti díjak viszonylag magasak), addig a belváros legdrágább részein (például Vár, XII. ker. hegyvidék) a hozam 3% körül vagy még az alatt van.

Más forrás is hasonló számokat mutat. A Global Property Guide elemzése szerint például Budapest átlagos bruttó hozama kb. 5,4% – szintén ebben a tartományban, azaz 5 és 6% között mozog. Ez azt jelenti, hogy ha például 50 millió Ft-ot fordítasz lakásra, várhatóan évente 2,5–3 millió Ft bérleti bevétel jöhet belőle (bruttó érték). Ebből természetesen jövedelemadót, bérleti jogdíjat és egyéb költségeket kell levonni (a bérleti díj után adót kell fizetni, illetve a közös költség, fenntartás stb. a tulajdonost terheli). Így nettó hozamról inkább 4–5%-ot várhatsz.

Hitelek és elmaradt hozam: Fontos észben tartani, hogy ha hitelből finanszírozol, a mostani törlesztőrészletek jócskán magasabbak, mint néhány évvel ezelőtt. 2024-re a hitelkamatok 7–8% környékén jártak (ház- és lakáshitelek esetén), tehát ezek levonása tovább csökkenti a nettó megtérülést. Sokan emiatt inkább saját forrásból vásárolnak, de akkor sem marad "kockázatmentes" a befektetés: a fenti inflációval és szabályozási eszközökkel számolni kell.

Piaci pályázatok vs. állampapírok: Az Ingatlan.com elemzői rámutattak, hogy az állampapír-piacon jelenleg jobb hozamok érhetők el sokszor, mint a lakáskiadásból. Például egy tízéves magyar államkötvény hozama 2024-ben 7-9% között mozgott, míg egy bérbe adott budapesti lakás bruttó hozama 5-6%. Így aki csak a hozamot nézi, gyakran inkább állampapírt vesz (magasabb hozam, kevesebb ügyintézés). Ennek a jelenségnek az a következménye, hogy a befektetési célú lakásvásárlások visszafogottak voltak: csökkent a külföldi érdeklődés is, és sok hazai befektető inkább keres stabil hozamú állampapírt vagy lekötést.

Teljes elérhető hozamok példákban: Ha egy konkrét összehasonlítást nézünk, a Global Property Guide adatai szerint (2025 Q1-es adatok) a berlini apartmanok átlagos bruttó hozama kb. 4,76%, Bécsben pedig körülbelül 4,12%. Ezek tehát alacsonyabbak, mint amiről Budapesten beszéltünk, de cserébe ott euróban számolhatsz és az infláció jóval alacsonyabb. Spanyolországban a piac elemzése alapján átlagosan 5,60% körüli hozam jellemző (2025 eleji adat), Olaszországban pedig kimondottan magas, kb. 7,56%. Az Egyesült Arab Emírségekben (Dubai példáján keresztül) is magas, 6-7% körüli hozamok érhetők el. Ezzel szemben Budapesten most 5-6% körül áll a lakáskiadás bruttó hozama. Látjuk tehát, hogy bizonyos külföldi piacokon magasabb lehet a hozam, mint itthon – így bár itthon volt eddig sok a "biztos" áremelkedés, a jelenlegi helyzetben nem biztos, hogy így lesz a jövőben, miközben a hozamok sem nyújtanak egyértelmű előnyt.

Egyértelmű példaszámokban: Képzeljünk el két befektetőt, akinek 50 M Ft áll rendelkezésére. Az egyik BP-en vásárol 50 M Ft-ért egy lakást (mondjuk 60 m², 50 M Ft – ehhez hasonlót regisztráltak a KSH-nál is), és kiadja körülbelül 250 ezer Ft/hóért. Ez kb. 6% bruttó hozam évente. Eközben a másik befektető ugyanazt a 50 M Ft-ot egy müncheni vagy madridi lakásba fekteti át (ezt forintban 50 M-nél több euróért tudná venni a gyengébb forint miatt). Ha ott mondjuk 6% hozamot ér el euróban, akkor forintban még több lesz a megtérülése az év végén, mert nemhogy 0-ra sem csökkent a vásárlóereje a forintnak, hanem még kellett is 7%-ot adni hozzá (a forintgyengülés miatt). Szóval még ha a hozamok hasonlóak is, a devizakülönbség miatt a kintani befektetés előnyösebb lehet ma.

Külföldi ingatlanbefektetések előnyei

Mivel a hazai környezet ilyen kockázatos, nézzük meg: miért érdemes gondolkodni külföldön, devizaalapú ingatlanbefektetésben? Röviden: mert ott megspórolhatod a forint- és politika-kockázatot, miközben a hozamok versenyképesek lehetnek. Ráadásul a Certus-Nova szakértői segítenek a teljes folyamat lebonyolításában, így neked csak a befektetés hozadékaival kell foglalkozni. Vegyük sorra a piacokat és az ottani adottságokat, konkrét számokkal összehasonlítva a budapestiekkel.

• Németország (Berlin, München stb.) – stabil eurózóna. Németország a legnagyobb európai gazdaság, erős jogállammal és stabil befektetési környezettel. A lakáspiac most stagnál (volumen csökken, ára enyhén csökkenő trendben van), de hosszú távon biztonságot jelent. A költségek/árak magasak – mondhatjuk, hogy kétszerese-háromszorosa a budapestinek euróban. Például a Berlinben egy átlagos lakás ára kb. 5 317 €/m², míg Budapesten ennek a feléért (kb. 2 400 €/m²) kapható lakás. Ugyanakkor a bérleti hozamok Berlinben kb. 4,8%, a főváros környékén pedig 3-5% között mozog, szintén euróban. Ez kevesebb, mint itthon, de német kamatok alacsonyak, infláció alacsony. Ha euróban tartasz vagy adsz kölcsön, a megtakarítás értéke nem csökken az inflációval – így reálisan hasonló megtérülés mondható ki. Ráadásul Németországban a lakás bérbeadásából származó jövedelem adó- és járulékterhei (20-30% körül) hasonló vagy alacsonyabbak lehetnek a magyarénál, attól függően, hogy épp melyik tartományban. Célszerű viszont felkészülni: német lakáspiacon a vételi költségek (szakértői díjak, közvetítői jutalék) és a nem ritkán előírt társasház-tagdíj is magas lehet. A Certus-Nova pontosan ezzel nyújt segítséget: helyismerettel, jogi és pénzügyi támogatással.

• Ausztria (Bécs és környéke). Ausztria is eurózóna, stabil demokrácia. Bécsben az utóbbi években inkább lassú emelkedés volt, de 2023 után ott sem nőnek már az árak drasztikusan. Egyes elemzések szerint Bécsben ~4,1% körüli a bérleti hozam. Árakban Bécs olcsóbb Berlinhez képest, de sokkal drágább Budapestenél (Bécsben ~€4 800–5 000/m² körüli átlagárak fordulnak elő, míg Budapest ~€2 400/m²). Az adók/terhek tekintetében Ausztria kedvezőbb lehet: nincs erre jutott osztalékadó a bérleti jövedelem után (csak a személyi jövedelemadót kell nézni), és általában sincs annyira bürokratikus bérbeadási rendszer, mint Mo-on. A közösségi közlekedés és infrastruktúra magas színvonalú, a bérlők jövedelme relatíve stabil. Certus-Nova segít az osztrák cégalapításban, bérbeadásban és a helyi adózási kérdésekben.

• Spanyolország (Barcelona, Madrid, Costa Brava stb.). Spanyolországban a 2020-as években hektikusan nőtt az ingatlanpiac, de ma már visszafogottabb a növekedés – 2025 elején az elemzők belső stagnálást, mérsékelt emelkedést jeleznek. Az átlagos bruttó hozam még mindig magasabb a nyugat-európai átlagnál: a Global Property Guide szerint 2025 Q1-ben a spanyolországi lakások átlagos bruttó hozama 5,60% volt. Például Madriddal konkrét számokban: egy középkategóriás lakás itt ~€5 300/m² (az [47] adat szerint Madrid ~€5 316/m², hasonló Berlinhez), és ha éves bérletre adod ki, az elméletileg ~4-6% körüli hozamot adhat. Az előnye viszont, hogy Spanyolországban számos adókedvezmény és állami program van a lakásvásárlóknak (különösen újlakás-építés támogatása és energiahatékonysági hitelprogramok). Emellett nagyon népszerűek a spanyolországi állampolgársági vagy tartózkodási engedélyt adó befektetési programok ( "Golden Visa" ), ami további motivációt jelent a magyar befektetőknek. (Spanyolország adatai közül például Barcelona és Madrid is szerepel a kiemelt inflációs lista élén, de hosszú távon a tengerparti régiók is stabil külföldi keresletre támaszkodnak.) A hitelek kamata és a forint/euró árfolyam itt is ugyanaz, mint a német/ausztriai piacokon. A Certus-Nova partnereinek segítségével a spanyol telek- és lakásvásárlás során az öröklési adótól, a helyi ingatlanadótól a bérlőmenedzsmentig mindenben támogatást kapsz.

• Olaszország (Róma, Milánó, tengerparti területek). Olaszországban 2022-23 után 2025-ben is nagyobb emelkedés várható több régióban, főleg a fővárosokban és a népszerű tengerparti városokban. A Global Property Guide adatai szerint Olaszország átlagos bruttó hozama 7,56% (2025 Q1) – ez igen magas, főleg dél-olasz vagy vidéki ingatlanok esetén, ahol még olcsóbbak az árak. Rómában például egy átlagos apartman ~€5 200/m² körül mozog, Milánóban pedig valamivel több, de ha mondjuk elérhető is a lakásár, a bérleti díjak is magasak lehetnek. (A [13] cikk szerint Rómában átlagosan 7,55% hozam jön ki, Milánóban is hasonló volt az arány a 2022-es adatok alapján.) Érdemes itt is kihasználni, hogy Olaszországban létezik lakás-visszaállami támogatás a fiataloknak, adókedvezmények az első lakás vásárlása esetén, emellett a "Flat Tax" adózási rendszer EU/USA-ból érkező befektetőknek is lehetőséget biztosít a jövedelemadók minimális megfizetésére (magánszemélyként). Olaszország ugyanazt a devizát használja (euró), és a törvénykezés elég kiszámítható – ráadásul a magyar befektetők gyakran vegyenek olasz ingatlant nyaralóként is, ami plusz bérleti potenciált jelenthet a turisták miatt. Certus-Nova tapasztalt olaszországi kapcsolati hálóval rendelkezik, ügyvédek és könyvelők segítik a szerződéskötést, cégalapítást, hitelfelvételt és bérlők kezelését.

• Egyesült Arab Emírségek (főleg Dubai, Abu Dhabi). Végül nézzük a régiót, amiért Magyarországról is egyre többen érdeklődnek: a Közel-Keletet. Dubai-Államban hihetetlen ingatlanfejlesztések zajlanak, de még itt is számolni kell piaci hullámzással. A GPG adatai alapján a dubaji lakások bruttó hozama 6,40% (ez a 2025 Q1-es adat). Ez magasabb az európai átlagoknál, miközben az ingatlanárak befektetők szemével vonzó szinteken vannak (pl. Dubai egyes városrészeiben 3–5 ezer USD/m² körül kaphatók széles választékban lakások, míg (mostani árfolyamon) ez forintban sokkal kisebb, mint egy budapesti új építés ára). Emellett az EAE-nek szinte semmilyen ingatlanadója nincs, a bérleti jövedelmet nem terheli jövedelemadó, és évente sincs kamatadó (a bankbetétek után sem). A helyi valuta (dirham) stabilan a dollárhoz van kötve, így a devizakockázat itt is csekély. Az Egyesült Arab Emírségek egy nagyon gyorsan növekvő régió, további infrastrukturális beruházásokkal (pl. 2026-os Expo másodjára), amely magas turisztikai és üzleti keresletet tart fenn. Ugyanakkor tudni kell, hogy a piac helyi szabályozása eltér az EU-s megszokásoktól (pl. bizonyos ingatlanok csak "freehold" joggal elérhetők külföldieknek). Itt jön képbe a Certus-Nova támogatása, amelynek tapasztalt csapata segít eligazodni az arab jogrendszerben: megszervezzük helyetted a devizaátutalást, az ingatlanvásárlást engedélyeztetjük, és utána átvállaljuk a bérbeadás teljes adminisztrációját (helyi ügynökségi díj, bérlőszerzés, karbantartás stb.). Így tényleg minimális ráfordítással élhetsz a magasabb hozam lehetőségével.

Konkrét számok összehasonlítása: Összefoglalva néhány adat: ha a budapesti ingatlan átlagárait nézzük, egy 50 m²-es lakást 918 ezer Ft/m² (2024 Q1 KSH) = kb. 1530 EUR/m² áron adnak, tehát ~2,55 millió Ft. Ezzel szemben egy hasonló méretű lakás Berlinben 5 317 EUR/m², Madridban 5 316 EUR/m², amit a fenti példaadatok mutatnak. Ezekkel a különbségekkel és bérleti díjakkal számolva az éves bruttó hozam Berlinben ~4,8%, Madridban ~4,8%, míg Budapesten 5–6%. Hivatalosan a KSH is megjegyzi, hogy Magyarországon még mindig a legnagyobb az ingatlanárindex Európában (2015-höz viszonyítva 268% körül volt 2023 végén), miközben Németországban például már 13%-kal alacsonyabbak a jelenlegi árak, mint másfél évvel korábban. Ezek a számok azt sugallják: a budapesti ingatlan relatív értékének növekedési pályája kényes ponton van.

Certus-Nova szolgáltatásai a külföldi befektetéshez

Ha a fenti adatokat látva úgy döntesz, hogy külföldön szeretnéd elhelyezni a befektetésed, a Certus-Nova szakértői csapata teljeskörű támogatást nyújt neked. Mit jelent ez a gyakorlatban? Először is, a tanácsadás: segítenek eldönteni, melyik piac illik legjobban a céljaidhoz (hozzád: lakástípus, hozam/kockázat, devizakockázat, adózás stb. szerint). Aztán a cégalapítás és jogi háttér: ha szükséges, segítséget kapsz egy helyi társaság alapításához, bankszámla nyitásához, jogi dokumentumok elintézéséhez (ez sok országban előfeltétele a vásárlásnak). A vásárlás menedzselése során a helyi partnerhálózat koordinálja az ügyvédet, az ingatlanügynököt és a földhivatalt, hogy az adásvétel zökkenőmentes legyen (például elkerülve a nyelvi félreértéseket vagy a bürokráciát). Utána pedig a bérbeadás: a bérlő kiválasztásától a havi számlák intézéséig (közös költség, biztosítás, karbantartás, nemfizetés kezelése stb.) mindent le tud venni a válladról a Certus-Nova által szervezett helyi menedzsment. Emellett az ingatlanhoz kapcsolódó adózási kérdésekben (pl. külföldi jövedelemadó-kiigazítás, áfatörvények, ingatlanszerzési adó vagy illeték összege) is segítenek eligazodni.

Emellett nemzetközi hálózatunk révén sok esetben a lakásértékesítés (exit stratégia) is egyszerűen szervezhető. Ha később eladnád az ingatlant, a helyi partner belföldi befektetők ismeretében gyorsabban találhat vevőt, mintha magad próbálnád kínálni. És mindig információnk van az adott piaci trendekről: például mikor indul új babavárló-járulékkedvezmény Olaszországban, vagy mikor nyitnak meg új ösztöndíjprogramok Dubaiban, amelyek ingatlanokra is hatással lehetnek. Összességében a Certus-Nova egyfajta "komplett csomagot" kínál: tanácsadás + ügyintézés + bérbeadás + helyi partnerség. Így a befektetés menedzselésének terhét vállaljuk, te pedig kényelmesen gyűjtheted a hozamokat a biztonságosabb piacokból.

Összegzés

A fentiek alapján jól látszik: ma Magyarországon az ingatlanbefektetés jóval kockázatosabb, mint korábban. Kiszámíthatatlan gazdaságpolitikai intézkedések (árstop, vásárláskorlátozás stb.), brutális infláció és a forint állandó gyengülése együttesen rendkívüli bizonytalanságot jelentenek. Mindez azzal járhat, hogy a befektetésed reálhozama minimálisra esik, miközben nehéz kiadni vagy eladni a lakást érdemi nyereséggel. Ezzel szemben a külföldi piacok általában stabilabb környezetet nyújtanak devizában (euróban vagy dollárban), és versenyképes hozamokat kínálnak. Ahogy láttuk, több európai és közel-keleti városban a bérleti hozam 5–7% között mozog, miközben ott alacsonyabb az infláció és erősebb a jogi védelem. Tehát a megtakarításod vásárlóerejét kevésbé viszi el a magas infláció, és a devizahullámzást is ki tudod iktatni.

Ha tehát hosszú távon is biztosabb befektetési célpontot keresel, érdemes lehet lakást vagy irodát vásárolni külföldön, euróban vagy USD-ben. A Certus-Nova tud ebben segíteni: helyi tanácsadókat, ingatlanközvetítőket és jogászokat vet be, hogy neked csak a befektetés gyümölcsét kelljen élvezned. Így diverzifikálhatod a portfóliódat, a forint gyengesége és az itthoni rendezetlen jogi környezet kockázata nélkül.

Reméljük, hogy ez a részletes elemzés segített abban, hogy többet érts a budapesti-pesti ingatlanpiac jelenlegi helyzetéből, valamint a külföldi alternatívák adta lehetőségekből. Ha bármilyen kérdésed van, vagy szeretnél személyre szabott tanácsot kapni a Certus-Nova szakértőitől, bátran keresd fel őket – profi csapatukkal biztosítani tudod, hogy befektetésed sikeres legyen, akár itthon, akár külföldön.

Források: A cikk megállapításai a Központi Statisztikai Hivatal, az Eurostat és az ingatlanpiaci szakportálok adataiból származnak. Ezek megbízható statisztikák és elemzések, amelyek aktuális piaci folyamatokat tükröznek. Ezen adatok alapján készítettük az összehasonlításokat és hivatkozásokat.